O Autoru
Kupovina ili prodaja nekretnine maltene nikada nije samo puka transakcija. Često je i jedan od najemotivnijih i najzahtevnijih procesa kroz koji pojedinac može da prođe.
Ako planiraš da prodaš svoj stan ili kuću, verovatno imaš gomilu pitanja kao što su: da li mi je cena realna? Koliko će trajati prodaja? Šta ako dokumentacija nije potpuno čista? Ovaj vodič sa najčešćim pitanjima prodavaca nekretnina i odgovorima pomaže ti da preduprediš greške, postaviš prava pitanja i vodiš proces kao profesionalac, sve to naravno uz mirnu glavu.
U ovom članku, naučićeš:
- Kako izgleda ceo proces prodaje od pripreme do potpisivanja
- Na koja pitanja moraš imati spremne odgovore
- Kako da izbegneš pravne i finansijske zamke u poslednjem trenutku
U sledećem delu fokusiraćemo se na prvu ključnu stvar: kako izgleda organizovana i efikasna prodaja nekretnine.
Kako Se Organizuje Efikasna Prodaja Nekretnine?
Jedno od prvih pitanja svakog prodavca jeste: koliko će trajati cela prodaja?
Odgovor zavisi.
Stanovi u Beogradu se najčešće prodaju u roku od 3 do 6 meseci. Kuće, naročito na periferiji, često zahtevaju više vremena, ponekad i preko godinu dana. Ali brzina ne zavisi samo od lokacije. Ključni faktori su takođe: realno postavljena cena, pravna spremnost dokumentacije, atraktivnost oglasa i možda najvažnije mreža zainteresovanih kupaca.
Zato je saradnja sa agencijom često presudna.
Iskusni agent ne samo da zna kako da proceni tržište, već donosi gotove kontakte potencijalnih kupaca, izrađuje strategiju oglašavanja i vodi pregovore. Kada imate posrednika koji vas zastupa, proces postaje jasniji i bezbedniji.
Agencija Predrag Nekretnine vam pruža kompletnu uslugu od prve procene do potpisivanja ugovora.
Naša agencija osigurava brzu i efikasnu prodaju uz pravnu zaštitu i pristup bazi proverenih kupaca.
Pozovite nas i započnite prodaju bez stresa!
Najvažnija Priprema Pre Objave Oglasa
Bez obzira na lokaciju ili kvadraturu, prvi utisak često odlučuje da li će potencijalni kupac zakazati razgledanje. Zbog toga, znati kako pripremiti nekretninu za prodaju nije samo luksuz nego i obaveza.
Takođe, treba uvek početi od osnova.
Očisti stan temeljno, osveži zidove, popravi sitne kvarove. Ukloni lične predmete i višak nameštaja, jer prostor mora da “prodiše”. Kvalitetno osvetljenje, otvorene zavese, prijatna aroma, sve to utiče na atmosferu.
Fotografije su tvoja prva šansa da privučeš pažnju.
Najveći broj ljudi danas pretražuje stanove online, i pravi kupac će često odlučiti u prvih deset sekundi da li da klikne ili ne. Koristi prirodno svetlo, fotografiši iz uglova koji hvataju širinu prostorija i ako je moguće angažuj profesionalnog fotografa.
Najčešće greške?
- Pretrpan stan na slikama
- Loše osvetljenje
- Premalo informacija u oglasu
Kupac mora odmah da zna ključne stvari: lokaciju, spratnost, grejanje, da li ima lift, terasu, garažu.
Kako Odrediti Pravu Cenu Nekretnine?
Postavljanje prave cene je možda najosetljiviji deo prodaje. Vlasnici često greše iz najbolje namere, a neke od njih su emotivna vezanost za stan, uloženi trud ili očekivanja zasnovana na susedskim pričama koja ih mogu navesti da precene vrednost pogrešno.
Za bolji uvid u tržišnu vrednost, pročitaj vodič o tome kako odrediti pravu cenu nekretnine. Ovaj vodič detaljno objašnjava na koje faktore treba obratiti pažnju i kako postići balans između profita i brzine prodaje.
Dalje, previsoka cena usporava prodaju.
Oglas ostaje neprimećen, a nekretnina postaje „bajata“ na tržištu. S druge strane, preniska cena može značiti gubitak ozbiljnog novca. Idealna cena je ona koja balansira tržišnu realnost i interes prodavca.
Tu nastupa profesionalna procena. Agenti analiziraju aktuelne cene, prodajne podatke i karakteristike vaše nekretnine kao što su spratnost, raspored, stanje, lokacija, blizina infrastrukture, itd.
Ova analiza daje objektivnu sliku o realnoj vrednosti nekretnine.
Takođe, važno je znati da se oglašene cene i stvarno realizovane prodajne cene često razlikuju. U Beogradu, razlika može biti od 10 do 20%. Novogradnje obično odstupaju manje, dok kod starogradnje i problematične dokumentacije razlike mogu biti veće.
Kako Funkcioniše Pravna Strana Prodaje?
Bez uredne dokumentacije nema prodaje.
Prodavac mora da pripremi vlasnički list, dokaz o osnovu sticanja (npr. kupoprodajni ugovor, nasledno rešenje), kao i građevinsku i upotrebnu dozvolu ako se radi o kući ili stanu u zgradi bez etažiranja.
Ako postoji više suvlasnika, potrebne su njihove saglasnosti.
Kada se kupac nađe, sledi pravni deo transakcije. Tu se često postavlja pitanje kako tačno izgleda ugovor o kupoprodaji nepokretnosti. Taj dokument je ključan za sigurnost obe strane i neophodno ga je pažljivo sastaviti i overiti kod notara.
Notar je taj koji unosi klauzulu intabulandi, odnosno saglasnost da se novi vlasnik može upisati u katastar. Bez ove klauzule, ugovor nema punu pravnu snagu.
Što se tiče troškova, postoji nekoliko bitnih stavki.
Prodavac plaća porez na kapitalnu dobit (15%) ako je nekretninu posedovao manje od 10 godina, osim ako novac reinvestira u novu stambenu jedinicu. Uobičajeni porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2.5% i po dogovoru ga često snosi kupac.
Notarske i katastarske takse se takođe plaćaju, uglavnom ih pokriva kupac, ali raspodela zavisi od dogovora.
Konsultacija sa pravnikom ili iskusnim agentom u ovom slučaju je nužnost. Jedna pogrešna klauzula može kasnije skupo da vas košta.
Najčešća Pitanja Upućena Agentima, Kupcima i Pravnicima
Prodaja nekretnine otvara mnoga pitanja. Vlasnici najčešće pitaju: kako će izgledati oglašavanje, gde će biti plasiran oglas, koliko brzo mogu očekivati prve ponude i šta ako kupac pokušava da spusti cenu više nego što je razumno?
Zato je važno znati kako prepoznati ozbiljnog kupca.
Prvo pitanje koje treba postaviti jeste: kupuje li gotovinom ili preko kredita? Kupac koji je prethodno već pregovarao o sličnoj nekretnini i ima jasan vremenski okvir, recimo, želi da se useli u naredna dva meseca, verovatno je zaista spreman. Oni koji samo “gledaju” i još ne znaju kako će finansirati kupovinu, češće odustanu u poslednjem trenutku.
S druge strane, pravne nedoumice se gotovo uvek vrte oko jedne stvari: dokumentacije.
Da li je sve čisto?
Ima li hipoteka?
Postoji li saglasnost svih suvlasnika?
Advokati i agenti će proveriti sve od vlasničkog lista do klauzule intabulandi kako biste izbegli skupe greške i kasnija poništenja ugovora.
Agencija Predrag Nekretnine vodi računa o svim pravnim aspektima.
Naš pravni tim proverava dokumentaciju i upozorava vas na sve potencijalne rizike pre nego što postanu problem.
Pozovite nas danas!
Prodaja u Specifičnim Situacijama - Nasleđivanje, Hipoteka, Novogradnja
Ne prodaje se svaka nekretnina pod istim uslovima. Neke situacije zahtevaju dodatnu pažnju, strpljenje,a često i pravnu pomoć.
Nasledstvo je jedan od čestih primera.
Ako nekretnina nije još prošla ostavinski postupak, ne može se legalno prodati. Naslednici prvo moraju dobiti rešenje o nasleđivanju i upisati se kao vlasnici u katastar. Tek tada se može pristupiti prodaji.
Hipoteka ne mora biti prepreka, ali zahteva više koraka.
Kupac mora znati da postoji dug, i da će ili on isplatiti banci ostatak kredita, ili će se sredstva od prodaje koristiti za zatvaranje hipoteke. Nakon toga banka izdaje brisovnu dozvolu i uklanja teret iz katastra.
Kod novogradnje, situacija je specifična jer se često prodaje stan koji još nije potpuno završen.
Potrebno je potpisati predugovor kod notara, a konačan ugovor tek nakon što objekat dobije upotrebnu dozvolu. PDV od 10% je uobičajen, ali kupci prvog stana mogu imati oslobađanje.
Agencija Predrag Nekretnine ima iskustva u svim vrstama transakcija od nasledstava do stanova u izgradnji i nekretnina pod hipotekom.
Ne prepuštajte ništa slučaju.
Konsultujte nas odmah.
Kada Znate Odgovore, Prodaja Ide Lakše
Prodaja nekretnine ne mora biti komplikovana ako znate šta da očekujete. Prava cena, uredna dokumentacija i dobro pripremljen prostor čine osnovu uspešne transakcije.
Razumevanje najčešćih pitanja i pravovremeni odgovori štite vas od grešaka i gubitaka.
Agencija Predrag Nekretnine vam pomaže u svakom koraku od prve procene do finalne prodaje. Sa licenciranim agentima, pravnom podrškom i dokazanim rezultatima širom Beograda, vaša nekretnina je u sigurnim rukama.
Pozovite nas odmah na 063/17-45-132.
