O Autoru
Kupovina nekretnine je jedna od najvažnijih i najkompleksnijih odluka koje većina ljudi donosi u životu.
Ako prvi put kupujete stan ili kuću, velika je verovatnoća da imate gomilu nedoumica. Možda vas zbunjuju pojmovi poput etažiranja, uknjižbe ili poreza na prenos. Možda vas brinu „skriveni“ troškovi, sigurnost same transakcije, ili jednostavno ne znate kome da verujete u ovom procesu. Upravo zato su najčešća pitanja kupaca nekretnina i odgovori na njih važniji nego ikada.
U ovom članku saznaćete:
- Koji su ključni troškovi pri kupovini nekretnine
- Kako proveriti pravno stanje nekretnine
- Šta čini kupovinu bezbednom i uspešnom
Krenimo redom, prvo ćemo razbiti mitove o skrivenim troškovima.
Koji su Glavni Troškovi pri Kupovini Nekretnine
Kada prvi put gledate cenu nekretnine, lako je zaboraviti da sama cifra nije krajnji trošak. Pored dogovorene cene sa prodavcem, kupac mora da uračuna i niz dodatnih izdataka koji mogu značajno uticati na ukupan budžet.
Najpre su tu notarske takse, koje obavezno prate svaki kupoprodajni ugovor. One se kreću od oko 200 do 600 evra, u zavisnosti od vrednosti nekretnine i toga da li se radi samo ugovor ili i predugovor. Uz to dolaze i takse za izjave o isplati i druge propratne radnje kod notara.
Zatim, tu je porez na prenos apsolutnih prava, koji iznosi 2,5% vrednosti nekretnine, iako ga formalno duguje prodavac, u praksi ga gotovo uvek plaća kupac. Kod novogradnje, ovaj porez se ne plaća, ali zato se u cenu već uračunava PDV od 10%.
Ako kupujete preko agencije, očekujte proviziju od oko 2% od ugovorene cene. Iako se to nekima čini kao dodatni trošak, ta provizija često uključuje i pravnu proveru, pripremu ugovora i posredovanje u pregovorima.
Kupci koji se odluče za stambeni kredit treba da računaju i na troškove obrade kredita, procene vrednosti nekretnine, upisa hipoteke i osiguranja. U zbiru, sve to može dodati još nekoliko hiljada evra na ukupnu cenu.
Kupujete stan u Beogradu i želite jasnu računicu troškova?
Agencija Predrag Nekretnine nudi besplatnu procenu vrednosti i kompletnu pravnu podršku kroz svaki korak.
Pozovite nas već danas i kupite pametno.
Kako Funkcioniše Overa Ugovora i Uloga Notara
Bez overe kod notara, nijedna kupovina nekretnine u Srbiji nije pravno validna. Od 2014. godine, notari su zamenili sudsku overu i postali ključni akteri u procesu kupoprodaje.
Prvi korak je priprema ugovora koji može sastaviti agencija, advokat ili sam notar. Dokument mora sadržati sve zakonom propisane podatke: tačan opis nekretnine, cenu, podatke o stranama i eventualne saglasnosti supružnika.
Zatim sledi provera identiteta i dokumentacije. Notar utvrđuje da su prodavac i kupac prisutni, ovlašćeni i da je nekretnina pravno čista bez tereta, zabrana ili sporova. Ova provera je možda najvažniji momenat jer vam pruža sigurnost da ne kupujete „problem“.
Kada se sve utvrdi, prelazi se na potpisivanje i solemnizaciju. Ugovor se čita, potpisuje, a zatim notar daje svoj pečat i potpis, čime dokument postaje javna isprava. Od tog trenutka, notar elektronski prosleđuje ugovor katastru čime automatski počinje postupak uknjižbe novog vlasnika.
Uloga notara je pravna zaštita za obe strane. Njegova odgovornost, uključujući i ličnu imovinsku odgovornost, znači da je u njegovom interesu da sve bude urađeno potpuno u skladu sa zakonom.
Šta je Etažiranje i Zašto je Bitno
Etažiranje je verovatno jedna od onih reči koje većina kupaca prvi put čuje tek kada počnu ozbiljno da razmatraju kupovinu stana. A trebalo bi da je znaju pre prve posete oglasima.
U najjednostavnijem smislu, etažiranje znači da je stan kao fizička jedinica pravno prepoznat i odvojen od ostatka zgrade. To znači da poseduje svoj tačno definisan deo, na primer, stan broj X u zgradi Y, i da je upisan kao takav u katastar.
Ako stan nije etažiran, pravno gledano ne kupujete konkretan stan, već udeo u celoj zgradi. U praksi, to znači nesigurnost: ne znate šta vam tačno pripada, teže je kasnije prodati stan, a banke često odbijaju da daju kredit za neetažirane stanove.
Etažiranje je dakle uslov za čisto vlasništvo. Bez njega, kupac mora naknadno da sprovodi postupak zajedno sa ostalim stanarima, što je često dugotrajan, komplikovan i skup proces.
Najsigurniji izbor?
Stan koji je već etažiran i uknjižen.
Kako se Vrši Uknjižba Imenom Kupca u Katastar
Mnogi kupci misle da je sve završeno onog trenutka kada se potpiše ugovor. Ali prava sigurnost dolazi tek kada se ime kupca zvanično upiše u katastar. To je uknjižba.
Dobra vest je da danas kupac više ne mora da ide u katastar. Uknjižbu automatski pokreće notar, koji je dužan da u roku od 24 sata po overi ugovora elektronski pošalje sve potrebne dokumente Republičkom geodetskom zavodu.
Nakon toga, katastar formira predmet i, ako je sve u redu, donosi rešenje o upisu novog vlasnika. Kupac plaća administrativnu taksu (oko 6.000 dinara), a nakon konačnosti rešenja (npr. po isteku roka za žalbu), izdaje se novi list nepokretnosti sa imenom kupca.
Zašto je list nepokretnosti važan?
Jer on je jedini pravni dokaz da je nekretnina vaša. Potpisan ugovor bez uknjižbe ne daje punu pravnu sigurnost. Zato je važno da proverite da je uknjižba zaista sprovedena i da vaše ime stoji na papiru.
Kako Proveriti Pravno Stanje Nekretnine pre Kupovine
Prvo i osnovno pravilo u kupovini nekretnine: ništa ne potpisujte dok ne proverite papire. Pravno stanje nekretnine mora biti čisto kao suza, inače rizikujete da kupite problem, a ne stan.
Ključni dokument za proveru je list nepokretnosti.
Njega izdaje katastar i u njemu se jasno vidi:
- Ko je vlasnik i da li je upisan kao jedini vlasnik;
- Da li postoji teret, odnosno hipoteka, zabrana otuđenja, sudski spor;
- Da li je nekretnina uknjižena ili je u postupku upisa;
- Da li je u pitanju stan, lokal ili garaža i da li su ti podaci usklađeni sa stvarnim stanjem.
Uz list nepokretnosti, tražite i:
- Kupoprodajni ugovor ili rešenje o nasleđivanju prodavca;
- Saglasnost bračnog partnera ako je nekretnina stečena u braku;
- Građevinsku i upotrebnu dozvolu (posebno za kuće i novogradnju).
Ako bilo šta „ne štima“, najbolje je da se konsultujete sa advokatom ili iskusnim agentom. Pravni propusti na početku mogu vas kasnije koštati godina nerviranja i hiljada evra.
Više informacija o tome šta konkretno treba proveriti možete naći u vodiču kako proveriti legalnost nekretnine pre kupovine, koji pokriva sve važne pravne aspekte i dokumentaciju.
Najčešći Rizici Prilikom Kupovine i Kako se Zaštititi
Kupovina stana može izgledati jednostavno sve dok se ne pojavi problem. A problemi se često ne vide odmah.
Jedan od najopasnijih je dvostruka prodaja. To se dešava kada neko proda istu nekretninu više puta različitim kupcima, oslanjajući se na sporost katastra.
Rešenje?
Kupujte samo od uknjiženih vlasnika i overite ugovor odmah kod notara.
Zatim, tu su skriveni tereti poput hipoteke, zabrane otuđenja ili zabeležbe spora. Takvi podaci se vide u listu nepokretnosti, ali nekad i tamo kasne sa ažuriranjem. Zato se preporučuje da zahtev za overu šalje samo notar, jer on mora proveriti stanje pre solemnizacije.
Nelegalni objekti su još jedna česta zamka.
To su nekretnine koje nisu izgrađene po dozvoli ili nisu legalizovane. Takve nekretnine ne možete uknjižiti na svoje ime i često ne možete dobiti stambeni kredit. Imajte na umu da nelegalna nekretnina ne postoji za sistem, koliko god lepo izgledala.
U moru neproverenih oglasa i nejasne dokumentacije, licencirani agenti agencije Predrag Nekretnine vam garantuju proverene papire i sigurnu kupovinu.
Ne rizikujte, nego pozovite već danas i kupujte sa poverenjem.
Kupovina na Kredit - Šta Treba Znati
Kupovina stana putem stambenog kredita zahteva dodatnu pripremu i strpljenje. Proces može delovati komplikovano, ali uz dobru organizaciju i podršku, postaje znatno lakši.
Prvi korak je provera kreditne sposobnosti. Banka analizira vašu platu, troškove, postojeće kredite i starost. Na osnovu toga određuje koliko novca može da vam pozajmi i pod kojim uslovima. Mnoge banke nude i online kalkulatore kao prvi orijentir.
Zatim, kada pronađete stan, banka šalje procenu vrednosti nepokretnosti. Ako se vrednost poklapa sa traženim iznosom, proces ide dalje. Pripremaju se dokumenti: overeni kupoprodajni ugovor, list nepokretnosti, građevinska i upotrebna dozvola, i dokumentacija o prodavcu.
Za detaljno razumevanje celokupne procedure, koristan resurs može biti ovaj vodič kroz ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, koji pokriva sve ključne elemente ugovora. Jasno razumevanje ovog dokumenta sprečava kasnije nesporazume i štiti vaša prava.
Dalje, banka tada izdaje odluku o odobravanju kredita. Sledi potpisivanje ugovora o kreditu i ugovora o hipoteci, najčešće na istom sastanku kod notara. Hipoteka se zatim upisuje u katastar, a banka isplaćuje novac prodavcu.
Važno je znati: procedura može trajati i do mesec dana. Zato uvek imajte realan vremenski okvir kada planirate selidbu.
Uloga Agencije i da li je Vredna Provizije
Jedno od najčešćih pitanja kupaca jeste da li angažovati agenciju ili pokušati samostalno? I da li je agencijska provizija zaista opravdana?
Agencija za nekretnine preuzima veliki deo posla na sebe. Pre svega, proverava pravno stanje nekretnine, komunicira sa prodavcem, pomaže u pregovorima i priprema ugovore. Time vam štedi sate istraživanja i smanjuje rizik od pravnih problema.
Takođe, agencije često imaju pristup nekretninama koje još nisu javno oglašene, ili znaju koje će tek biti na prodaju. To vam daje prednost u brzom tržištu kao što je beogradsko.
Na kraju, u agenciji dobijate stručnu i personalizovanu podršku kroz ceo proces. Bilo da prvi put kupujete stan ili želite da investirate. Imati profesionalca uz sebe znači manje stresa i veću sigurnost.
Za mnoge, to je više nego dovoljno da opravda agencijsku proviziju.
Starogradnja ili Novogradnja - Šta Izabrati
Pitanje starogradnje i novogradnje jedno je od prvih koje sebi postave kupci i s razlogom. Obe opcije imaju svoje specifične prednosti i mane, a pravi izbor zavisi od vaših prioriteta, budžeta i plana za budućnost.
Starogradnja često znači bolju lokaciju. Stanovi u starijim zgradama nalaze se u već izgrađenim kvartovima sa razvijenom infrastrukturom, školama, parkinzima i javnim prevozom. Cene po kvadratu mogu biti povoljnije, a stanovi prostraniji. Mana? Potencijalno veća ulaganja u renoviranje, lošije energetske karakteristike i često zastarela zgrada.
Novogradnja donosi moderan dizajn, efikasniju izolaciju, nove instalacije, liftove i garaže. Zgrada je obično pod garancijom, a troškovi održavanja su manji u početku. Međutim, stanovi u novogradnji su često skuplji, posebno u fazi gotove izgradnje, a kvadratura ume da bude „zategnuta“ sa manjim sobama i tanjim zidovima.
Ako kupujete za život, starogradnja u dobrom stanju može biti odlična vrednost. Ako kupujete kao investiciju, novogradnja je često privlačnija za izdavanje, posebno studentima i mladim profesionalcima.
Saveti za Investitore Koji Kupovinu Vide kao Ulaganje
Kupovina nekretnine može biti i vrlo racionalna investicija. Beograd, sa svojim stalnim prilivom stanovništva i rastućom tražnjom za izdavanjem, nudi ozbiljne prilike za investitore.
Prvi korak je jasno definisati cilj. Da li kupujete stan za kratkoročni zakup (Airbnb)? Dugoročni najam? Ili planirate da ga preprodate nakon renoviranja?
Ako se fokusirate na prinos kroz izdavanje, važno je izračunati odnos cene i potencijalne mesečne rente. U nekim delovima Beograda, stan od 80.000 evra može donositi i preko 500 evra mesečno, što je odličan prinos. Pazite i na poreze na prihod od izdavanja. Obavezno prijavite zakup i planirajte porez od 20% (sa mogućnošću umanjenja).
Ako je cilj preprodaja sa zaradom, onda birajte stanove kojima vrednost može značajno porasti, bilo kroz adaptaciju, bilo kroz rast tržišta. U tom slučaju, posebno obratite pažnju na konkurenciju, troškove renoviranja i potencijalne poreze na kapitalnu dobit.
U oba slučaja, najvažnije je kupiti pravno čistu nekretninu, na lokaciji sa tražnjom i realnom cenom. Bez toga, nijedan investicioni plan neće imati šanse.
Takođe, korisno je znati koje su to najčešće greške pri kupovini nekretnine i kako ih izbeći, jer investicioni entuzijazam često zaslepi čak i iskusne kupce. Izbegavanje ovih grešaka može vam uštedeti značajna sredstva i vreme.
Zaključak
Kupovina nekretnine je kompleksan proces, ali uz prave informacije i te kako dostižan. U ovom tekstu smo obradili najčešća pitanja kupaca nekretnina i odgovori koji mogu napraviti razliku između stresne kupovine i sigurnog ulaska u novi dom.
Podsetimo se ključnih vrednosti:
- Razumevanje svih troškova i pravnih aspekata kupovine
- Prepoznavanje i izbegavanje najčešćih rizika
- Korišćenje stručne pomoći za maksimalnu sigurnost i efikasnost
Ako želite brzu i sigurnu kupovinu ili prodaju nekretnine u Beogradu, agencija Predrag Nekretnine vam obezbeđuje pristup ekskluzivnoj bazi kupaca i tržišno najefikasniju prodaju. Pozovite nas odmah na 063/17-45-132 i započnite proces bez stresa.
