O Autoru
Kupovina ili prodaja stana u Srbiji retko prolazi bez napetosti i pitanja.
Najveća nesigurnost obično nastaje u trenutku kada je vreme da se potpiše ugovor o kupoprodaji nepokretnosti. Ljudi često ne znaju šta tačno taj dokument treba da sadrži, kome da veruju, ni kako da se zaštite od potencijalnih pravnih problema. Ako ne razumete šta potpisujete ili ako neki ključan deo nedostaje, rizikujete da ugovor bude ništavan ili čak da ostanete bez novca i nekretnine.
Iz ovog članka saznaćete:
- Koji elementi čine ugovor pravno važećim
- Kada i zašto se sklapa predugovor
- Kako izbeći najčešće pravne greške
Krenimo redom i objasnimo ceo proces jasno, precizno i bez pravnih zamki.
Šta Je Ugovor o Kupoprodaji Nepokretnosti
Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti je pravni dokument kojim se definišu svi elementi prenosa vlasništva sa prodavca na kupca. On nije samo formalnost nego i osnova vašeg prava da se upišete kao novi vlasnik u katastar.
Prema zakonima Republike Srbije, ovaj ugovor mora biti sačinjen u pisanoj formi i overen kod javnog beležnika (notara) koji je nadležan za opštinu u kojoj se nalazi nepokretnost. Bez notarske solemnizacije, dokument ne proizvodi pravno dejstvo i ne može poslužiti za upis u katastar.
Osnovni elementi koje svaki važeći ugovor mora sadržati uključuju:
- Tačne identifikacione podatke ugovornih strana (ime, JMBG, adresa)
- Potpuni opis nepokretnosti (katastarska parcela, kvadratura, spratnost, itd.)
- Jasno izraženu cenu bez formulacija tipa „dogovoriće se“
- Način plaćanja i rok isplate
- Datum overe kod notara
- Način i rok predaje nepokretnosti
- Klauzule o dodatnim pravima i obavezama, ako postoje (npr. pravo preče kupovine)
Bez ovih stavki, ugovor može biti osporen ili čak proglašen ništavnim pred sudom. Više detalja o pravnim uslovima i zakonodavnom okviru možete pronaći u članku o pravnim aspektima kupoprodaje nekretnina u Beogradu, gde su dodatno objašnjeni najčešći problemi i rešenja iz prakse.
Ne prepuštajte pravne detalje slučaju.
Agencija Predrag Nekretnine obezbeđuje kompletnu pravnu podršku prilikom izrade i overe ugovora.
Pozovite nas danas.
Predugovor - Kada Se Koristi i Šta Mora da Sadrži
Predugovor je pravno obavezujući dokument kojim se strane dogovaraju da će u budućnosti zaključiti glavni ugovor o kupoprodaji nepokretnosti. On ne prenosi vlasništvo niti zahteva kompletnu isplatu cene, ali jeste garancija da se posao neće raspasti preko noći.
Glavna razlika između predugovora i ugovora jeste pravni efekat.
Predugovor vas obavezuje da potpišete glavni ugovor, ali ne znači da je kupac već postao vlasnik nepokretnosti. To se dešava tek nakon potpisa i overe glavnog ugovora kod notara i naknadnog upisa u katastar.
U praksi, predugovor se koristi u sledećim situacijama:
- Kupac još čeka odobrenje stambenog kredita
- Prodavac treba da završi legalizaciju objekta
- Strane žele da rezervišu nepokretnost dok se priprema dokumentacija
Upravo zbog pomenute legalizacije, mnogi se pitaju kako proveriti legalnost nekretnine pre kupovine. Ta provera može sprečiti ozbiljne probleme i finansijske gubitke, posebno ako se ugovor ili predugovor zaključi bez validne građevinske dokumentacije.
Da bi predugovor bio pravno validan, mora ispuniti iste formalne uslove kao glavni ugovor: mora biti u pisanoj formi, overen kod notara i sadržavati sve ključne stavke kao i ugovor, odnosno podatke o stranama, opis nepokretnosti, cenu, način i rok plaćanja (uključujući kaparu), kao i datum zaključenja glavnog ugovora.
Kapara se često definiše kroz predugovor kao vrsta garancije.
Ako kupac odustane gubi je.
Ako prodavac odustane, dužan je da je vrati u duplom iznosu.
Overa Ugovora Kod Javnog Beležnika
Overa ugovora kod notara nije samo forma. To je zakonski preduslov da bi ugovor o kupoprodaji nepokretnosti postao pravosnažan. Notar proverava identitet stranaka, zakonitost sadržaja i dokumentaciju, i time garantuje pravnu sigurnost celog procesa.
Dokumentacija koju treba pripremiti za overu uključuje:
- Važeći lični dokumenti svih ugovornih strana (ili punomoćje ako neko zastupa stranku)
- List nepokretnosti, odnosno aktuelni izvod iz katastra
- Dokaz o vlasništvu ako prodavac nije upisan (npr. prethodni ugovor, rešenje o nasleđivanju)
- Saglasnost bračnog partnera ako je nepokretnost stečena tokom braka
- Građevinska ili upotrebna dozvola ako je predmet kuća ili objekat
- Ugovor sa klauzulom „intabulandi“ bez koje kupac ne može biti upisan kao vlasnik
Postupak overe izgleda ovako:
- Priprema i pregled dokumentacije
- Sastanak kod notara, odnosno čitanje i potpisivanje ugovora
- Plaćanje notarske takse (zavisno od vrednosti nepokretnosti)
- Dobijanje overenog primerka ugovora
Na šta treba obratiti posebnu pažnju?
Ugovor mora sadržati tačnu cenu, precizan opis nepokretnosti i klauzulu kojom prodavac neopozivo daje saglasnost da se kupac upiše kao vlasnik. Bez te saglasnosti (clausula intabulandi), upis u katastar nije moguć.
Takođe, proverite da li je nepokretnost oslobođena zabeležbi i tereta.
Bezbednost je na prvom mestu.
Naš pravni tim brine da svaki detalj u ugovoru bude u skladu sa zakonom.
Konsultujte nas odmah.
Upis Nepokretnosti u Katastar
Tek nakon upisa u katastar, kupac postaje formalni i pravni vlasnik nepokretnosti. Iako je ranije bilo moguće podneti zahtev lično, od kraja 2023. godine to se radi isključivo elektronski putem e-Šaltera.
Ko podnosi zahtev?
Najčešće to radi notar odmah nakon overe ugovora, ali u teoriji to može učiniti i kupac ili advokat, uz elektronski sertifikat. Najsigurnije je da posao ostavite notaru jer ste tada sigurni da je sve urađeno po propisu.
Uz zahtev se prilaže:
- Solemnizovani ugovor o kupoprodaji
- Dokazi o prethodnom vlasništvu ako prodavac nije upisan u katastar
- Izvod iz lista nepokretnosti
- Izjava prodavca o saglasnosti za upis (ili klauzula intabulandi u ugovoru)
- Dokaz o uplati pune cene ako je to uslov za saglasnost
Rokovi i troškovi:
Katastar ima zakonski rok od 30 dana da obradi zahtev, ali u praksi, ako dokumentacija nije potpuna, taj proces može trajati duže. Administrativne takse su oko 300 dinara, a upis promena vlasnika oko 10.000 dinara.
Najčešće greške koje treba izbeći:
- Nedostaje izjava o saglasnosti za upis
- Cena u ugovoru ne odgovara stvarnoj tržišnoj vrednosti (pa poreska uprava traži korekciju)
- Dokumentacija nije kompletna ili usklađena
Pravilno sproveden upis je garancija da je nepokretnost vaša bez pravnih repova koji bi vas mogli skupo koštati.
Porez Na Prenos Apsolutnih Prava
Pored ugovora, overe i upisa u katastar, kupovina nekretnine nosi i poreske obaveze. Ključno je razumeti kada se plaća porez na prenos apsolutnih prava, a kada se obračunava PDV, kako biste izbegli kazne i dodatne troškove.
Kada Se Plaća Ovaj Porez, a Kada PDV
Porez na prenos apsolutnih prava u iznosu od 2,5% od ugovorene cene plaća se prilikom kupovine korišćene nepokretnosti odnosno, kada se nepokretnost ne kupuje direktno od investitora.
Sa druge strane, ako kupujete stan u novogradnji od investitora koji je obveznik PDV-a, umesto ovog poreza plaćate PDV (obično 10%). U tom slučaju ste oslobođeni obaveze plaćanja poreza na prenos.
Ko Je Dužan da Ga Plati i Kako Se Prijavljuje
U praksi, obavezu plaćanja ovog poreza najčešće preuzima kupac, čak iako je zakonski obveznik prodavac. Ugovorom se često definiše da kupac podnosi poresku prijavu (obrazac PPI-4) u roku od 30 dana od overe ugovora kod notara.
Prijava se podnosi poreskoj upravi prema mestu stanovanja prodavca. Poreska osnovica je iznos naveden u ugovoru, ali poreska uprava ima pravo da je koriguje ako smatra da je cena nerealno niska.
Moguća Oslobođenja i Posledice Kašnjenja
Kupci prvog stana koji ispunjavaju zakonom propisane uslove mogu biti oslobođeni ovog poreza. Takođe, prenosi iz nasleđa i poklona ne podležu istom oporezivanju.
Ako zakasnite sa prijavom ili uplatom, sledi obračun zatezne kamate i moguće novčane kazne. Zato je važno da prijava i plaćanje budu izvršeni blagovremeno.
Kupovina i prodaja nekretnina ne moraju biti stresne.
Uz agenciju Predrag Nekretnine imate stručnu podršku na svakom koraku.
Pozovite odmah.
Česti Problemi i Kako Ih Izbeći
Proces kupoprodaje nekretnine u Srbiji može biti složen. Mnoge greške se dešavaju upravo zbog lošeg razumevanja pravnih obaveza ili brzopletosti. Evo tri najčešća problema i saveta kako ih izbeći.
Nepotpuna Dokumentacija
Bez validnih dokaza o vlasništvu, izveštaja iz katastra i saglasnosti supružnika (gde je potrebno), overa kod notara može biti odbijena. Još gore, čak i ako notar propusti da primeti neku nepravilnost, kasnije možete imati problem sa upisom u katastar.
Rešenje: Prikupite kompletnu dokumentaciju unapred i angažujte stručnjaka koji zna tačno šta je potrebno.
Nedefinisani Rokovi u Ugovorima
Ugovori bez precizno definisanih rokova za isplatu, primopredaju i upis mogu izazvati nesporazume, produžiti proces i čak biti pravno osporeni.
Rešenje: Uvek insistirajte na jasno definisanim rokovima u danima, ne u “dogovorima”.
Za više saveta o izbegavanju pravnih zamki, pročitajte vodič o najčešćim greškama pri kupovini nekretnine i kako ih izbeći. U tekstu su objašnjene praktične situacije koje su dovele do problema i konkretni koraci kako ih sprečiti.
Kako Se Obezbediti Od Rizika Sa Kaparom i Upisom Prava Svojine
Kapara uplaćena bez pravne zaštite može biti izgubljena ako dođe do raskida. Takođe, ako ugovor ne sadrži clausula intabulandi, katastar neće izvršiti upis vlasništva na kupca.
Rešenje: Predugovor mora biti overen i precizno definisan. Glavni ugovor mora imati bezuslovnu saglasnost za upis i jasnu klauzulu o kapari.
Kako Do Sigurne Kupoprodaje Bez Grešaka
Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora biti precizan, overen i pravno usklađen. Razumevanje razlike između ugovora i predugovora, pravilan upis u katastar i poštovanje poreskih obaveza ključni su za sigurnu transakciju.
Upravo zato je važno da imate pravog partnera uz sebe.
Agencija Predrag Nekretnine vam nudi licencirane agente, pravnu podršku i kompletnu logistiku kroz svaki korak kupovine ili prodaje. Izbegnite stres, skupe greške i nesigurne dogovore.
Pozovite nas danas na 063/17-45-132 i obezbedite da vaša sledeća transakcija prođe bez ikakvih poteškoća.
