O Autoru
Pravo preče kupovine je često zbunjujući, ali izuzetno važan pravni institut.
Bilo da prodajete stan u suvlasništvu, parcelu pored komšijine oranice ili udeo u firmi, moguće je da niste jedini koji ima pravo da odlučuje o prodaji. Mnogi vlasnici prvi put čuju za pravo preče kupovine tek kada već uđu u pregovore sa kupcem. A tada može biti kasno, jer pogrešan korak lako vodi do poništenja ugovora, sudskog spora i izgubljenog novca.
Iz ovog članka saznaćete:
- Ko sve ima pravo preče kupovine u Srbiji
- Kako izgleda zakonska procedura korak po korak
- Koje su posledice ako se pravo prekrši
Krenimo od toga ko tačno ima ovo pravo i zašto je važno da to znate pre nego što potpišete bilo šta.
Šta Je Pravo Preče Kupovine?
Pravo preče kupovine je zakonski ili ugovorni mehanizam koji daje određenom licu pravo prvenstva u kupovini kada vlasnik odluči da proda neku imovinu.
Suštinski, ovo pravo znači da prodavac ne može odmah prodati nekretninu trećem licu, već je mora prvo ponuditi onome ko ima ovo pravo.
I to pod potpuno istim uslovima.
Svrha prava preče kupovine je jednostavna ali važna. Njime se štite specifični interesi pojedinaca i zajednica. Na primer, suvlasnicima se omogućava da zadrže nepokretnost u poznatom krugu. Susedima da uvećaju svoj posed bez nepotrebne parcelacije. Ili članovima društva da zadrže kontrolu nad vlasničkom strukturom firme.
Ovo pravo može biti zakonski predviđeno, što znači da automatski važi kada su ispunjeni određeni uslovi.
Najčešći primeri su suvlasnici nepokretnosti, vlasnici susednih parcela i članovi društava sa ograničenom odgovornošću. S druge strane, postoji i ugovorno pravo preče kupovine. To je kada se pravo ugovori između dve strane, najčešće kroz ugovor o kuporodajnoj nepokretnosti, testament ili posebnu klauzulu. Ispravno ugovaranje je ključ da se kasnije izbegnu sporovi i pravne praznine.
Bez obzira na to da li je zasnovano na zakonu ili ugovoru, pravo preče kupovine se najčešće pojavljuje u sledećim slučajevima: kod prodaje suvlasničkog dela stana ili kuće, kod prodaje poljoprivrednog zemljišta, kod prenosa udela u firmi, kao i u specifičnim ugovornim odnosima gde je dogovoreno pravo prvenstva.
Razumevanje razlike između zakonskog i ugovornog prava je ključno.
Zakonsko pravo se automatski primenjuje kada su ispunjeni uslovi, dok se ugovorno pravo mora jasno definisati i precizirati.
I jedno i drugo zahtevaju poštovanje formalne procedure. Njeno kršenje može dovesti do ozbiljnih posledica.
Pravo Preče Kupovine Kod Suvlasništva Nepokretnosti
Ako posedujete stan, kuću ili plac zajedno sa drugim osobama, pravo preče kupovine verovatno je aktivno u vašem slučaju. Zakonom je propisano da svaki suvlasnik mora, pre nego što svoj udeo ponudi trećem licu, tu istu ponudu uputiti ostalim suvlasnicima.
U praksi to znači sledeće: želite da prodate svoj deo?
Pre bilo kakvog dogovora sa potencijalnim kupcem, morate pod istim uslovima omogućiti ostalim suvlasnicima da ga kupe. To uključuje identičnu cenu, rokove plaćanja i sve ostale elemente koji bi važili za treće lice.
Redosled prioriteta je takođe zakonom uređen. Ako ima više suvlasnika, prednost ima onaj sa većim suvlasničkim delom. Ako su njihovi udeli jednaki, tada prodavac ima slobodu da odluči kome će ponuditi svoj deo.
Ovakvo rešenje minimizira moguće sporove i pomaže u očuvanju imovine unutar poznatog vlasničkog kruga.
Pravna osnova za ovo pravo je Zakon o prometu nepokretnosti.
On u članu pet eksplicitno navodi da suvlasnici imaju pravo preče kupovine kada se prodaje idealni deo nepokretnosti. Time zakon štiti strukturu suvlasništva i sprečava ulazak nepoznatih kupaca bez da postojeći suvlasnici imaju šansu da zadrže kontrolu.
Prodajete stan koji je u suvlasništvu?
Ne rizikujte pravne greške.
Agencija Predrag Nekretnine pruža potpunu pravnu podršku i sigurnu proceduru.
Pozovite nas za besplatnu konsultaciju.
Pravo Preče Kupovine Na Poljoprivrednom Zemljištu
Poljoprivredno zemljište uživa poseban pravni tretman kada je u pitanju pravo preče kupovine. Ovde zakon ima jasnu nameru, a to je da se spreči rasparčavanje parcela i da se očuva funkcionalna celina zemljišta za obradu.
Ovaj zakon omogućava efikasno korišćenje resursa i očuvanje agrarnog fonda, ali i štiti domaće proizvođače. To je naročito važno tokom sezonskih ciklusa, kada su saveti za uspešnu prodaju nekretnine tokom zime drugačiji u odnosu na uobičajene pristupe. Prilagođena strategija tada igra ključnu ulogu u privlačenju zainteresovanih kupaca.
Dalje, redosled prioriteta precizno definisan.
Prvi na listi uvek su suvlasnici, ako ih ima. Prodavac je obavezan da svoj deo najpre ponudi njima. Tek ako oni ne iskažu interesovanje, pravo prelazi na susede. I to ne bilo koje, već one koji poseduju zemljište koje se neposredno graniči sa parcelom koja se prodaje.
Kako se utvrđuje ko je najbliži sused?
Gleda se dužina zajedničke međe.
Prioritet ima onaj čije se zemljište najdužom linijom graniči sa parcelom u pitanju. Ako su dužine iste, onda prednost ima vlasnik veće susedne parcele. Ova logika podstiče objedinjavanje zemljišta i efikasniju upotrebu resursa.
Postoji još jedan važan nivo kontrole, a to je lokalna samouprava. Kada je reč o većim površinama ili prodaji zemljišta registrovanim poljoprivrednicima, postupak ide kroz javni oglas.
Na taj način se kvalifikovanim poljoprivrednicima daje prilika da iskoriste pravo preče kupovine. Oglas objavljuje opština, a samo oni koji su upisani u registar gazdinstava mogu konkurisati.
Strancima je dozvoljena kupovina poljoprivrednog zemljišta tek ako domaći kupci ne iskažu interesovanje ili ne ispune uslove. Ovaj sistem obezbeđuje da domaće gazdinstvo zadrži pristup zemljištu koje mu je funkcionalno važno.
Ugovorno Pravo Preče Kupovine
Za razliku od zakonskog prava koje se automatski primenjuje, ugovorno pravo preče kupovine nastaje voljom ugovornih strana.
Najčešće se koristi u prodajama nepokretnosti, kada prodavac želi da zadrži kontrolu nad budućim prometom. Ugovara se tako da, ako kupac kasnije odluči da nekretninu proda, mora je prvo ponuditi prethodnom vlasniku.
Zakon o obligacionim odnosima detaljno reguliše ovaj tip prava.
Propisano je da nosilac prava ima rok od mesec dana od prijema ponude da odluči želi li da kupi predmetnu stvar.
Ako se odluči za kupovinu, mora odmah platiti ili deponovati novac kod suda. U suprotnom, gubi pravo.
Ugovorno pravo preče kupovine ima ograničen vek trajanja. Najduže može važiti pet godina od dana zaključenja ugovora. Sve što se ugovori preko tog roka automatski se skraćuje. Cilj ovog ograničenja je da se tržište ne blokira neodređeno dugim ograničenjima u prometu.
U praksi se ovaj institut koristi i u testamentima, ali i u slučajevima kada vlasnik poklanja pravo nekom članu porodice ili poslovnom partneru.
Na primer, ako se stan daje članu porodice uz obavezu da, ako bude prodavao, mora prvo ponuditi njemu koji je ranije bio vlasnik.
Postoje i zloupotrebe. Jedan od češćih trikova je formalno nepoštovanje prava, uz nadu da nosilac neće reagovati na vreme.
Ako kupac proda trećem licu bez ponude, a to lice je znalo za postojanje ugovornog prava preče kupovine, sud može poništiti tu prodaju. U takvim slučajevima, prethodni vlasnik može dobiti stvar nazad pod istim uslovima.
Zato je izuzetno važno ne samo ugovoriti pravo preče kupovine na ispravan način, već i pratiti situaciju i reagovati odmah kada dođe do promene vlasništva.
Pravo Preče Kupovine u Privrednim Društvima
Pravo preče kupovine u privrednim društvima se najčešće pojavljuje kod društava sa ograničenom odgovornošću.
Kada jedan član namerava da proda svoj udeo, zakon mu nalaže da tu ponudu prvo dostavi ostalim članovima društva.
Važno je razumeti i specifičnosti lokalnog zakonodavstva, naročito ako se nekretnina ili udeo nalazi u glavnom gradu. Pravni aspekti kupoprodaje nekretnine u Beogradu uključuju dodatne regulatorne korake koji mogu uticati na pravo preče kupovine u okviru DOO struktura.
Ostali članovi društva imaju pravo da kupe udeo pod istim uslovima kao što bi ga kupilo treće lice.
U praksi, prodavac mora obavestiti sve članove o svojoj nameri i precizno navesti uslove prodaje.
Svi članovi imaju zakonom propisani rok da se izjasne. Ako niko ne prihvati, prodaja trećem licu je dozvoljena. Međutim, ako neko od članova želi da iskoristi pravo preče kupovine, on mora to jasno i blagovremeno izjaviti, uz spremnost da plati ponuđenu cenu.
Zakon predviđa mogućnost da se ovo pravo isključi osnivačkim aktom.
Članovi društva se mogu dogovoriti da se pravo preče kupovine ne primenjuje u njihovom slučaju. Ali taj dogovor mora biti jasan, nedvosmislen i važi za sve članove jednako.
Ne može se pravo oduzeti samo pojedinim članovima bez njihove izričite saglasnosti.
U slučaju da član proda svoj udeo trećem licu bez da prethodno ponudi postojećim članovima, pravo na sudsku zaštitu je jasno definisano. Član čije je pravo prekršeno može tužbom tražiti poništaj ugovora i prenos udela na sebe. Sud će zahtevati i da tužilac obezbedi finansijska sredstva, a koja su najčešće u vidu polaganja kupoprodajne cene sa ciljem da se sprečile neozbiljne tužbe.
Kupujete ili prodajete udeo u firmi?
Izbegnite greške koje skupo koštaju.
Agencija Predrag Nekretnine sarađuje sa pravnicima specijalizovanim za DOO strukture.
Zakažite konsultaciju.
Kako Izgleda Zakonski Postupak Održavanja Prava
Da bi pravo preče kupovine bilo ispravno ostvareno, moraju se ispoštovati svi koraci propisani zakonom. U suprotnom, prodaja može biti poništena, a vlasnik izložen sudskom postupku.
Korak Jedan - Slanje Pismene Ponude
Vlasnik koji želi da proda svoju imovinu mora prvo formulisati zvaničnu ponudu i dostaviti je svim licima koja imaju pravo preče kupovine. Ponuda mora sadržati sve bitne uslove prodaje, odnosno tačan opis predmeta, ponuđenu cenu, način plaćanja i rokove. Najčešće se šalje preporučenom poštom ili uz drugi dokaziv metod dostave.
Korak Dva - Izjašnjenje Nosioca Prava
Lica koja imaju pravo preče kupovine moraju se pismeno izjasniti u zakonskom roku. Za nepokretnosti je to najčešće petnaest dana od prijema ponude. Ako postoji više nosilaca prava, svi dobijaju istu ponudu i imaju jednake rokove za odgovor.
Ukoliko se niko ne izjasni ili svi ponudu odbiju, smatra se da su odustali.
Korak Tri - Ugovor, Odustanak ili Ponovljena Ponuda
Ako neko od nosilaca prava prihvati ponudu, između njega i prodavca se smatra da je zaključen ugovor. Sledi formalizacija kroz notarsku obradu. Ako ponuda nije prihvaćena, prodavac može prodati imovinu trećem licu, ali ne pod povoljnijim uslovima. Ukoliko dođe do promene uslova ili prođe više od godinu dana bez prodaje, ponuda mora biti ponovljena.Ako neko od nosilaca prava prihvati ponudu, između njega i prodavca se smatra da je zaključen ugovor. Sledi formalizacija kroz notarsku obradu.
Ako ponuda nije prihvaćena, prodavac može prodati imovinu trećem licu, ali ne pod povoljnijim uslovima. Ukoliko dođe do promene uslova ili prođe više od godinu dana bez prodaje, ponuda mora biti ponovljena.
Sudska Zaštita i Posledice Povrede Prava
Kada se pravo preče kupovine prekrši, zakon omogućava nosiocu tog prava da podnese tužbu i traži zaštitu. Najčešće se to dešava kada prodavac ne pošalje ponudu ili imovinu proda pod povoljnijim uslovima trećem licu, a da to nije prethodno ponudio nosiocu prava.
Tužba se mora podneti u roku od trideset dana od saznanja za prodaju. Postoji i krajnji rok od dve godine od dana zaključenja ugovora. U slučaju da je prodaja prikrivena, na primer kroz poklon ili fiktivni ugovor, rokovi se računaju od momenta kada nosilac prava sazna za stvarni pravni odnos.
Da bi tužba bila prihvaćena, postoji važan uslov, a to je da nosilac prava položi kupoprodajnu cenu kod suda. Ovo se radi kako bi se dokazala ozbiljna namera da se stvar zaista kupi.
Bez ovog depozita, sud će automatski odbaciti tužbu. Polaganje novca nije simboličan čin, već konkretna garancija da tužilac ne zloupotrebljava pravo samo da bi blokirao prodaju.
Ako sud utvrdi da je došlo do povrede prava, može doneti presudu koja zamenjuje kupoprodajni ugovor.
Na osnovu te presude, nosilac prava može se direktno upisati kao vlasnik. Treće lice koje je kupilo nekretninu mora je vratiti, a prodavac mu mora refundirati uplaćeni iznos, koji se sada koristi za isplatu pravog kupca.
Povređeno vam je pravo prvokupa?
Ne čekajte. Rokovi su kratki.
Agencija Predrag Nekretnine nudi hitnu pravnu intervenciju i stručno zastupanje.
Pozovite odmah.
Kada Se Pravo Preče Kupovine Ne Primjenjuje?
Iako pravo preče kupovine deluje sveobuhvatno, postoje situacije u kojima se ono ne primenjuje. Prvi takav slučaj je kada se vlasništvo prenosi bez prodaje (na primer poklonom ili zamenom). Zakon vezuje pravo prvokupa isključivo za ugovor o prodaji.
Dakle, ako neko pokloni nekretninu ili je zameni za drugu, pravo preče kupovine formalno nije povređeno.
Još jedan izuzetak odnosi se na izvršne i stečajne postupke.
Kada se imovina prodaje na javnoj aukciji, pravo preče kupovine ne važi. Prioritet u tim slučajevima ima namirenje poverilaca. Iako praksa ponekad favorizuje suvlasnike na licitacijama, to nije pravo u formalnom smislu već više stvar sudske politike ili lokalne prakse.
Ugovorno pravo preče kupovine takođe ima ograničenja.
Njegovo trajanje ne može biti duže od pet godina, i ne može se preneti bez posebnog zakonskog ovlašćenja. Takođe, ako ugovorom nije precizirano da se pravo prenosi na naslednike, ono ne prelazi automatski na njih.
Zanimljivo je da se u praksi pojavljuju i slučajevi simulacije kada prodavac formalno zaključi ugovor o poklonu, dok je zapravo reč o prodaji.
Sudovi mogu razotkriti takvu zloupotrebu, ali dokazivanje je kompleksno. U tim slučajevima, sve zavisi od konkretnih okolnosti i sposobnosti da se prikaže prava namera ugovornih strana.
Sudska Praksa i Uporedni Pregled
Sudska praksa u Srbiji potvrđuje da pravo preče kupovine ima stvarnu pravnu snagu.
U jednoj presudi Vrhovnog kasacionog suda, ugovor o prodaji njive trećem licu je poništen jer prethodno nije ponuđena susednom vlasniku. Sud je naložio da se imovina prenese na tužioca pod istim uslovima.
Takve presude retroaktivno menjaju vlasništvo i predstavljaju ozbiljan pravni presedan.
Uporedno pravo pokazuje slične modele.
U Bosni i Hercegovini, pored suvlasnika, pravo prvokupa ima i zakupac poslovnog prostora. U Francuskoj, država ima pravo prvokupa nad zemljištem važnim za poljoprivredu. U tim sistemima, država koristi ovo pravo za očuvanje javnog interesa.
Domaća praksa šalje jasan signal.
Pravo preče kupovine nije formalnost, već alat za očuvanje vlasničkih odnosa. Ko ga ignoriše, rizikuje poništenje celokupne transakcije, pa čak i prinudni povrat imovine.
Zaključak
Pravo preče kupovine štiti postojeće odnose i uvodi red u promet nepokretnosti i udela.
Ključno je znati ko ima to pravo, kako ga pravilno poštovati i kada se ono ne primenjuje.
Ako prodajete ili kupujete nekretninu, udeo u firmi ili zemljište, Predrag Nekretnine vam obezbeđuje pravnu sigurnost u svakom koraku.
Pozovite nas na 063/17-45-132 i prodajte pametno, brzo i bez rizika.
