O Autoru
Zakonski rok za iseljenje iz stana često izaziva konfuziju, naročito kada stvari ne idu po planu.
Kupci očekuju da mogu da se usele čim plate. Prodavci, s druge strane, računaju na dodatno vreme da pronađu novi smeštaj. Ako rok nije jasno definisan, nastaju tenzije, nesporazumi, pa čak i sudski sporovi. A niko ne želi da prva stranica nove priče bude tužba.
Zato je važno da i kupci i prodavci tačno znaju koja su im prava i obaveze, i šta zakon stvarno kaže o rokovima za iseljenje. Tako se izbegavaju problemi i sve teče glatko, od potpisa ugovora do predaje ključeva.
Iz ovog teksta saznaćete:
- Kada zakonski rok za iseljenje počinje da teče
- Kako se iseljenje rešava ako postoji zakupac ili podstanar
- Koja su pravna rešenja ako iseljenje kasni
Hajde da najpre razjasnimo šta zapravo kaže zakon.
Šta Zakon Kaže o Roku Za Iseljenje Nakon Prodaje
Zakon o obligacionim odnosima jasno propisuje da prodavac mora predati stan kupcu u ugovorenom roku. Ali šta ako rok nije precizno naveden?
U tom slučaju primenjuje se član 470 ZOO, koji kaže da se stvar (u ovom slučaju stan) mora predati u „razumnom roku“ nakon zaključenja ugovora.
Šta znači „razuman rok“?
U praksi, to je najčešće 30 dana, osim ako se strane ne dogovore drugačije.
Zato je od ključne važnosti da se rok za iseljenje precizira u ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti, bilo u predugovoru ili glavnom dokumentu. Jasno definisani rokovi štite interese obe strane i omogućavaju transparentan proces.
Ako rok nije jasno naveden, i jedna strana ga prekrši, mogu nastati ozbiljni pravni problemi uključujući tužbe, štetu i gubitak novca.
Želite da izbegnete probleme sa iseljenjem?
Agencija Predrag Nekretnine uvek ugovara precizan rok za primopredaju.
Pozovite nas odmah.
Iseljenje Kada u Stanu Nema Zakupaca
Kada stan nije pod zakupom i prodaje se „čist“, odnosno bez stanara, proces iseljenja i useljenja je znatno jednostavniji.
Prodavac je dužan da preda stan prazan i bez ličnih stvari, da izmiri sve komunalne obaveze (Infostan, struja, grejanje) i da preda ključeve kupcu na dan dogovoren u ugovoru.
Takođe, potrebno je da potpiše izjavu kod notara da je kupoprodajna cena u celosti isplaćena i da se slaže sa upisom prava svojine na kupca.
Kupac, sa druge strane, mora uplatiti celokupan iznos na vreme i potpisati odgovarajuće izjave. Tek nakon toga može pravno i faktički preuzeti stan.
Uobičajena praksa je da se kao rok za iseljenje predviđa 30 do 60 dana od dana overe ugovora. Ovo daje prodavcu vremena da se organizuje, a kupcu sigurnost da neće čekati unedogled.
Ako se svi koraci ispoštuju, proces može biti brz i bez stresa, naročito kada je posrednik stručna agencija.
Iseljenje Stanara - Zakupci i Podstanari
Kupovina stana ne znači automatski i njegovu trenutnu upotrebu, naročito ako u njemu već neko živi kao zakupac.
Prema članu 593 Zakona o obligacionim odnosima, ako je stan prodat, a kupac zna da u njemu živi zakupac, kupac postaje novi zakupodavac. U prevodu, stanar ne mora odmah da se iseli, jer njegov ugovor ostaje na snazi.
Za otkaz takvog ugovora važe rokovi predviđeni zakonom.
Najčešće se primenjuje minimalni otkazni rok od 90 dana, odnosno 120 dana u zimskom periodu. To znači da novi vlasnik mora sačekati istek tog roka, osim ako se sa stanarom ne dogovori ranije iseljenje.
Ovakve situacije dodatno komplikuju proces kupovine. Da biste izbegli pravne zamke, korisno je znati najčešće greške pri kupovini nekretnine i kako ih izbeći. Pripremljenost i informisanost mogu vam uštedeti vreme i novac.
Ukoliko u stanu živi podstanar, stvari su jednostavnije.
Podzakup automatski prestaje kada istekne ili se raskine glavni zakup, što znači da podstanari nemaju pravo da ostanu duže od primarnog zakupca. U tom slučaju, novi vlasnik može tražiti iseljenje odmah nakon prestanka glavnog ugovora.
Imamo iskustvo sa zakupcima, podstanarima i svim složenim situacijama.
Naš pravni tim obezbeđuje sigurnost i efikasnost u svakoj transakciji.
Pozovite nas odmah.
Kada Dolazi do Problema - Kašnjenje s Iseljenjem
Čak i kada je sve definisano ugovorom, nekad se desi da se prodavac ne iseli na vreme.
Šta onda?
Prvi korak je opomena, odnosno pismeni zahtev za iseljenje koji se šalje preporučenom poštom ili preko javnog beležnika. U tom dopisu, kupac može dati dopunski rok (npr. dodatnih 7 dana) za iseljenje.
Ako ni nakon toga ne dođe do pomaka, kupac ima pravo da raskine ugovor po članu 490 ZOO.
To znači da se ceo posao poništava, novac se vraća kupcu, a stan ostaje prodavcu.
Pitanje rokova i prava posebno je važno kada postoji pravo preče kupovine, jer tada i zakupac može postati kupac ako iskoristi svoje zakonsko pravo. U takvim slučajevima, proces iseljenja se dodatno komplikuje, što zahteva pažljivo planiranje.
Ukoliko kupac ne želi raskid već želi posed, sledeći korak je tužba za predaju poseda. Sud u tom slučaju donosi presudu i obavezuje prodavca ili stanara da preda stan u određenom roku.
Ako to ne učini onda se pokreće sudsko izvršenje uz pomoć javnog izvršitelja i po potrebi, policije.
Kupac takođe može tražiti naknadu štete, naročito ako zbog kašnjenja mora da iznajmljuje drugi stan ili trpi druge troškove. U tom slučaju, predaja stana se može i dalje tražiti, ali uz zahtev za umanjenje cene ili dodatno obeštećenje.
Znamo kako da reagujemo kada se dogovor ne poštuje. Agencija Predrag Nekretnine pruža kompletnu pravnu podršku od početka do kraja.
Pozovite nas odmah.
Najčešća Pitanja i Praktični Saveti
Da Li Kupac Može Sam Da Iseli Bivšeg Vlasnika?
Ne. Kupac, iako je vlasnik stana, nema pravo da samostalno iseli bivšeg vlasnika ili stanara. Takav potez bi se smatrao samovlašćem i mogao bi dovesti do krivične i prekršajne odgovornosti. Pravilna procedura je sudska tužba i izvršenje preko javnog izvršitelja.
Kada Ugovor Bez Tačnog Roka Postaje Problematičan?
Ugovor koji ne sadrži precizan datum iseljenja ili predaje stana ostavlja prostor za različita tumačenja. U najboljem slučaju, strane će se dogovoriti. U najgorem završavaju na sudu. Ako se sve svodi na „razuman rok“, tada sud mora da proceni šta je „razumno“ u konkretnom slučaju, što usporava i komplikuje ceo proces.
Savet Za Kupce - Uvek Ugovoriti Konkretan Rok Iseljenja
Jedan od najvažnijih saveta za kupce jeste da u ugovor, odnosno već u predugovor, ugrade konkretan datum ili rok za iseljenje. Tako se izbegavaju nejasnoće, zatezanja i pravni problemi. U ozbiljnim transakcijama to je zapravo standard.
Kako da Izbegnete Problematiku Rokova za Iseljenje
Zakonski rok za iseljenje iz stana često zavisi od ugovora, ali i od tumačenja „razumnog roka“. Ako u stanu žive zakupci, stvari postaju još složenije. U svemu tome, pravna sigurnost je ključ.
Zato ne ulazite u kupoprodaju bez jasnog roka za iseljenje i bez profesionalne podrške.
Predrag Nekretnine vam nudi licencirane agente, pravnu zaštitu i sigurnu realizaciju, bez stresa i skrivenih problema.
Pozovite nas danas na broj 063/17-45-132 i osigurajte mirnu transakciju od početka do kraja.
